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보문역 · 한성대입구역 · 안암역 블럭 상권 변화 & 투자 전략 요약

1) 상권 변화 추이

• 보문역 일대

  • 과거 전통주거·소규모 생활형 상권 중심.

  • 최근 성신여대·한성대 학생, 청년 임차 수요가 유입되며 원룸·소형 오피스텔·저가형 음식점 수요가 꾸준히 발생.

  • 대규모 상업시설보다는 골목형 소규모 F&B·생활편의업종이 많음.

• 한성대입구역 일대

  • 대학가 특성으로 학생·청년 중심 소비층 뚜렷.

  • 최근 카페·디저트·소규모 체험공방 등 문화형 업종 확산.

  • 한옥·주거밀집지와 인접해 ‘생활형 상권+관광객(북악산, 성곽길 등)’ 복합 수요 존재.

• 안암역 일대(고려대 상권)

  • 전통적인 대학가 상권으로, 대형 프랜차이즈보다는 학생 대상 저가형 음식점·주점 위주.

  • 최근 배달·포장 위주의 소규모 F&B 전환, 공유주방·스터디카페 증가.

  • 고려대병원과 연계된 의료·연구 인력 수요도 상주, 안정적인 임대수요 형성.

2) 투자 전략

1. 소형 근린상가 투자 적합

   • 원룸·오피스텔 밀집지 특성상 편의점, 카페, 배달형 음식점 등 소형 점포 수요 지속.

   • 대규모 상가보다는 1층 소규모 점포가 임대 안정성 높음.

2. 대학가 맞춤 업종 임대

   • 카페·디저트·공유 스터디룸·피트니스 등 청년층 소비패턴 반영한 임대전략 필요.

   • 단가 높은 고급 매장은 수요 한계, 대신 저렴·트렌디 포맷 선호.

3. 주거+상업 복합 투자 유효

   • 원룸·오피스텔 투자 시 공실 리스크가 낮으며, 하층부 상가 임대 병행 시 수익 극대화 가능.

4. 중장기 관점: 개발·재생 모멘텀 주목

   • 성북·고려대 일대 도시재생 및 대학가 환경개선 사업이 진행되면 상권 업그레이드 기대.

   • 장기적으로는 대학·병원 연계 수요 + 생활형 F&B + 문화형 소매가 복합적으로 성장할 가능성.

3) 리스크 요인

• 대학생 소비력 한계 → 임대료 급등 시 공실 가능.

• 상권 포화(카페·편의점 과밀) → 업종 차별화 필요.

• 주중·주말, 방학기 수요 변동성 큼 → 안정적 임차인 선별 중요.