■ 현황 요약

• 본 부지는 2종일반주거지역에 위치

• 강남역에서 직선거리 약 450m, 도보 약 5~7분

• 신축 대상 토지로 주거·근생 복합개발 적합

■ 입지 접근성

• 강남역(2호선·신분당선), 서초역 사이 더블 역세권

• 테헤란로·서초대로 접근성 탁월

• 유동인구와 통근·소비 인구 모두 밀집된 핵심 입지

■ 용도 변경·활용 전략

• 2종일반주거지역: 7층 이하 건축 가능, 근생 일부 허용

• 저층부 근린생활시설 + 상층부 주거(오피스텔, 고급 원룸 등) 설계 유리

• 도심형 소형주거 수요를 겨냥한 복합건축 검토 필요

■ 수익성/임대 전략

• 1층: 커피숍, 소형매장, 편의점 등 임대 수익 가능

• 2~3층: 병의원, 학원, 스튜디오형 오피스 유효

• 4층 이상: 전세 or 월세 주거상품 → 외국인·전문직 대상 고급 수요 확보 가능

■ 설계 방향

• 대로변 또는 코너형 부지일 경우 상업 가시성 활용

• 전면 상가 활성화 위한 쇼윈도 설계

• 옥상 휴게공간, 루프탑 등 고급화 요소로 경쟁력 제고

■ 유사 사례

• 인근 강남역 일대 2종 지역 내 5층 건물: 상가+오피스텔 혼합, 분양률 100%

• 서초동 타 부지 개발 시 상층부 고급임대주택으로 평균 수익률 연 6% 기록

■ 시장 수요

• 강남대로 배후 직장인, 학원가 이용자, 외국인 단기체류 수요 풍부

• 도심 내 고급 소형주택 수요 지속적이며, 공실 리스크 낮음

• 장기적으로 자산가치 상승 기대 높음

※ 결론 요약

본 부지는 강남역 도보권 내 희소한 2종 일반주거 신축 가능지로, 입지 가치가 매우 높습니다. 

저층부 상가 + 상층부 주거 복합 개발을 통해 임대수익 및 프리미엄 분양 모두 기대할 수 있으며, 

강남권 고급 소형수요 타겟 전략에 매우 적합한 부지로 판단됩니다.