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수서역의 개발 과 변화 움직임~!!

서울 수서역 인근에 오피스(업무시설) 건물 개발 사업을 진행하고 있는 수서대토개발과 현대건설이 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화증권 발행을 통해 1400억원 가량을 확보했다. 기존에 발행했던 유동화증권의 만기가 도래하면서 이를 차환하기 위해서다. 지난해 미래에셋증권에서 신용보강을 제공했던 사업장이지만, 올해는 시공사 신용보강으로 전환되면서 유동화증권 차환 발행이 이어지고 있다. 착공 시기도 계속 미뤄지는 모습이다.

29일 금융투자업계에 따르면 유동화회사인 슈퍼문골드는 최근 1460억원의 PF ABSTB(자산유동화 전자단기사채)를 발행해 수서대토개발에 대출해 줬다. 만기는 오는 6월 25일이다.

수서대토개발은 수서역세권 개발사업 시행사다. 서울시 강남구 수서동 일원에 지하 8층 지상 15층 규모의 오피스 건물을 건설할 예정으로, 현대건설이 시공사 참여한다.

이번 자금조달은 기존에 발행된 유동화증권의 상환 재원 마련을 위해 추진됐다.

수서대토개발은 지난 1월에 1460억원을 PF ABSTB 발행으로 조달했는데, 만기가 지난 26일이었다.

작년 2월에 사업비 조달을 위해 발행했던 1510억원 규모의 PF ABCP(자산담보부 기업어음)에는 미래에셋증권이 신용보강을 제공했지만, 지난 1월 만기 이후에는 시공사인 현대건설의 신용보강으로 차환을 이어가고 있는 모습이다.

현대건설은 지난 1월에 이어 이번 PF ABSTB 발행에도 시행사에 대한 자금보충 등 신용보강을 제공했다. 

개발 호재 보유 여부도 중요한 기준이다. 특히 수도권지역이라면 광역급행철도(GTX)를 눈여겨봐야 한다. 3월 30일부터 GTX-A 수서~동탄 구간이 개통되면서 경기 화성시 동탄2신도시 아파트값이 치솟고, 동탄역 주변 단지들은 신고가를 갱신하고 있다.

이밖에 역세권, 슬세권, 학세권 등 아파트 편의성을 보여주는 요소들을 갖췄다면 대장 아파트로 평가받기에 필요조건을 갖춘 것으로 평가할 만하다.

아파트 브랜드도 주요 고려 사항이다. 부동산R114에 따르면 올들어 3월 22일까지 브랜드 선호도 1~10위 브랜드 아파트 청약경쟁률은 8.81대 1로 집계됐다. 10위권 밖 아파트 청약경쟁률(3.93대 1)과 비교하면 2배 이상 높다.

최근 부동산 시장에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기론이 화두로 떠오른 탓이다. 재무 및 시공 안정성이 상대적으로 높은 대형 건설사를 찾게 된다는 것이다.

실제로 같은 생활권인데도 브랜드에 따라 가격 차이가 발생하는 경우가 많다. 경기 고양시 일산서구 대화동 '킨텍스 아이파크' 84㎡의 경우 평균 매매가가 올해 3월 기준 5억4000만원(KB부동산시세)이다. 길 하나 사이로 있는 중견업체가 시공한 같은 면적 아파트(4억 2750만원)과 1억원 이상 차이가 난다.