· 상세정보는 콘텐츠 제공자에게 문의바랍니다.

홍대상권과 연남상권

연희동의 풍경은 어떻게 형성되었나 

김정은: 연희동은 1960년대 후반 시작된 연희 토지구획 정리사업지구의 단독주택지로 조성된 동네다. 블록 내부로 들어갈수록 1970년대 지어진 소위 ‘불란서식 주택’들이 여전히 많이 남아 있어 연희동만의 고유한 풍경을 유지하는 가운데, 지난 10여 년간 이러한 주택들이 상업 공간으로 리노베이션되면서 변화하고 있다. 연희동의 풍경에 대한 각자의 인상이 궁금하다.

전상규: 깍쟁이 같은 동네 위주로 작업하다가 (웃음) 오랜만에 연희동을 방문해 보니 아기자기하고 사람 냄새나는 유연한 변화가 점진적으로 퍼져나가는 듯한 모습이 인상적이었다. 우리 사무소에서 주로 작업하고 있는, 1970년대 개발된 주택지인 역삼동이나 논현동, 세곡동과 비교하면 연희동은 대체로 평지에 가까운 완만한 경사지 지형과 교행을 편안히 할 수 있는 도로폭들이어서 자생적인 개발을 잘 수용할 수 있는 기본적인 토대가 있는 것처럼 보인다. 

윤승현: 분지라는 지형적 특성의 영향도 클 거라 본다. 동쪽 한편으로는 연세대학교로 닫혀 있고, 이어서 인왕산, 서북쪽에는 작은 안산과 궁동산으로 말려 올라간다. 그래서 하나의 정체성이 계속 유지될 수 있었을 거다. 

김종석: 연희동 일대는 용도지역상 제1종 전용주거지역과 제1종 일반주거지역이 많다 보니 

자연스레 나지막한 건물 위주의 마을로 지금의 고즈넉한 모습을 유지해왔다. 오래된 주택과 신축 건물이 공존하면서 더 재미있는 도시 건축 풍경이 만들어진다.

홍주석: ‘건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이하’라는 제1종 전용주거지역의 조건이 일반적인 시행사나 개발사들이 수익성을 올리기 어렵게 하기 때문에 연희동의 변화를 느리게 만드는 결정적인 요인인 듯싶다. 

윤승현: 또 다른 특징은 필지 크기다. 동교동, 서교동, 연남동, 합정동, 망원동 등은 1950년대 한국전쟁 이후 신도시로 조성된 동네들이다. 당시 대부분 작으면 40평, 크면 60평 정도로 필지를 구획해서 분양했다. 워낙 교통도 좋고 신촌과 가깝기도 해서 시내로 출퇴근하는 고소득 직장인들에게 인기 있는 지역이었다. 1970년대 들어서 연희동을 개발할 때는 필지를 100평 단위로 구획하기 시작한다. 나는 어렸을 때 동교동과 서교동에서 살았는데, 초・중・고등학교 친구들은 상당수 강남으로 이사를 했다. 경제가 성장하며 생활이 풍족해지고 원하는 거주 면적도 점점 커지는데, 필지가 작았던 서교동과 동교동에서는 해결이 어렵지 않나. 그래서 강남의 압구정동, 논현동, 방배동 등이 만들어지면서 그쪽으로 넘어간 거다. 반면 연희동에 사는 사람들은 넘어갈 이유가 없다. 그래서 연희동 주민들의 절반 이상이 40년 가까이 살고 있는 게 아니겠나.

거주민의 라이프스타일과 낮은 부동산적 가치가 만든 기회

김정은: 연희동의 주민 평균 나이를 서울의 다른 지역과 비교해보면 20대와 70대 이상의 비율이 높은 편이다. 이들의 라이프스타일도 영향이 있었을 것 같다. 

홍주석: 1970년대부터 연희동 100~150평 대지의 단독주택에 살았던 주민들은 경제력이 탄탄한 편이다. 하지만 [많은 사람들이 아파트에 거주하는 한국적 현실에서] 지금까지 단독주택을 유지한다는 것은 고유한 라이프스타일이 있다는 말이다. ‘나는 아파트에 못 산다’는 창작자나 예술가들도 꽤 있는 것 같다. 이런 라이프스타일이 결국은 상권의 특색을 형성했다고 본다. 프랜차이즈보다 로컬 브랜드를 선호하고, 대형마트 대신 사러가마트(1975년 개점)에서 장을 본다. 이런 문화가 연희동에서 좋은 로컬 브랜드가 계속 탄생하는 밑거름이 되지 않았나 생각한다.

이진오: 연희동은 옛 기억이 도시 구조 안에 남아 있는 긍정적인 특수성이 있는 것 같다. 아마 주거지와 상업지가 균형을 유지하고 있기 때문이 아닐까. 그 이유는 아이러니하게도 오랫동안 부동산적인 호재가 없었기 때문이다. 

윤승현: 그 얘기는 달리 말하면, 투자적 가치로만 연희동에 집을 마련한 사람은 거의 없을 거라는 의미가 된다. 아직도 부동산 가치로 연희동을 평가하지 않는다. 그게 오히려 기회를 만든 거다. 몇 년 전 바르트 리유저(넥스트 아키텍츠 설립 파트너)라는 건축가가 서울시립대학교에 방문교수로 왔다가 홍익대학교 일대(이하 홍대)를 경험하고 『PLANNING SEOULUTIONS FROM HONGDAE』라는 짧은 책을 냈던 게 생각난다. 유럽의 도시는 10~20년이 지나도 비슷해서 생동감을 잃었다고 느꼈는데, 매일매일 변화하는 홍대의 모습에 충격을 받은 거다. 그는 “한국의 계획 시스템은 건물 소유주를 예상치 못한 변화에 대비해 보호해야 하는 거주자가 아닌, 부동산을 통해 새로운 기회를 모색하는 기업가로 인식하고 있다”고 전제하고, “혹자는 건축적 응집력이 부족해 엉망이라고 말하기도 하지만” 기업가적 사고방식을 가진 주민들이 새로운 수요에 맞게 점진적으로 건물을 개조하면서 “다양한 재료가 사용되었고, 세밀한 결을 지닌 다채롭고 걷기 좋은 거리로 변모했다”고 홍대 변화의 매력을 설명한다. 연희동 역시 그러한 관점에서 볼 수 있을 것 같다.  

이진오: 연희동은 필지가 크고 처음 건물을 지을 당시 용적률을 모두 채우지 않았기 때문에 지금에 와서 치열한 용적률 게임을 할 필요가 없다. 그래서 수직증축뿐 아니라 별동을 만들며 연결이 가능한 거다. 또 약간 구릉지이기 때문에 개발을 덜한 지하나 지층들이 남아 있다. 그 여지 안에서 적정한 증축과 주택의 변형 그리고 프로그램의 이전을 통해 도시 구조의 기억이 남아 있는 상태로 주거와 상업이 복합된 마을을 유지하는 데 쿠움파트너스나 어반플레이가 지속적인 역할을 해온 셈이다. 그런 면에서 좀 더 세밀하게 들여다볼 지점이 있는 것 같다. 

김정은: 쿠움파트너스는 연희동에서만 76채가량의 기존 주택 변화에 관여해왔다. 어떻게 시작된 것인가? 

김종석: 쿠움파트너스가 기획, 시공 혹은 설계한 76채 가운데 현재 연희로11가길의 카페거리를 중심으로 약 50여 채가 몰려 있다. 2009년 사람들이 연희동으로 유입되기 시작했을 때 가장 먼저 눈에 띄는 중심 상권에 빠르게 변화를 주기 위해서, 지역 주민이 가지고 있던 건물을 10년간 임대해 우리가 직접 고치고 관리하며 작가나 임차인, 좋은 로컬 브랜드에게 다시 임대하는 방식을 취했다. 1년 반 정도 외부에서 투자를 유치해 연희동에서만 10채가량의 집을 리모델링하고 운영까지 하다 보니 동네가 확연하게 변한 것처럼 느껴졌다. 2년이 넘어가자 언론에서 연희동에 카페거리가 생겼다며 주목하기 시작했다. 이런 변화를 본 다른 주민들도 점차 본인들의 주택을 개조하려는 의지가 생겼고, 이제는 직접 의뢰를 한다. 30년 가까이 주민들과 교류하며 동네 반장처럼 여러 일들을 해오며 소통한 덕분이다. 그 과정에서 대학가와 인접한 고즈넉한 단독주택가라는 연희동의 특수성을 고려해 도보로 10분 정도 걸리는 반경 500m 내외를 상업시설이 적절하게 분포된 상권으로 기획했다. 

윤승현: 초기에 쿠움파트너스가 투자 유치를 한 이유는 사업의 불확실성 때문이었다. 그 불확실성이 사라지고 나니, 수십 년 동안 이곳을 점유하고 있던 주민들 입장에서는 커다란 투자적 가치로 리모델링을 한다기보다, 그야말로 부가적인 가치가 형성된다는 매력에 김종석에게 의지했다고 볼 수 있겠다.