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‘강남불패’라는 말을 들어 본적 있으신가요? 부동산 값을 내리겠다는 정부의 잇단 정책에도 불구하고 강남의 땅값은 오르기만 해서 하나의 신화와 같이 ‘강남불패’ 라는 말이 생겨났다고 합니다. 그렇다면 왜 강남의 땅값은 쉬이 떨어지지 않는 것일까요. 그 해답을 찾기 위해서는 지금의 강남을 구성하고 있는 인프라를 둘러볼 필요가 있습니다. 제가 21년간 강남권 부동산 컨설턴트로 일하며 보고 느낀 경험들을 살려 이야기 해보려고 합니다. 강남빌딩에 관심이 있다면 왜 강남이 강남불패라 불리는지 한 번 알아보실 필요가 있습니다.

우리가 소히 인프라라고 이야기하는 것은 ‘infrastructure’에서 기인한 용어입니다. 이 단어를 백과사전에 찾아보면 시설 및 제도 등을 뜻하는 의미로 사용되며 교통과 통신, 상하수도, 배수시설 등을 망라한다고 나와있습니다. 즉, 학교와 문화시설, 의료시설, 도시계획에 관계된 시설과 같은 자본시설들을 통틀어 ‘infrastructure’라고 말하는 것입니다.

 

“중요한 가치로 따져 볼 수 있는 강남의 인프라 구축”

 

​대한민국에서 내로라 하는 대기업에서부터 탄탄한 중, 소기업, 회사 시설들이 밀집되어 있어 이곳에 머무는 사람들이 많아지게 되고 자연스레 역세권 주변의 상권이 발달할 수 밖에 없습니다. 오피스 인원에 주목을 해야 하는 이유는 이 수많은 사람들이 매일 출퇴근을 하며 주변의 도로가 발달하고 그 인원을 모두 수용할 수 있는 상권 또한 같이 발달하게 됩니다. 사람은 인프라 구축에 중요한 요인이기 때문에 매일 회사로 출근하는 오피스 인원들에게 주목해야 하는 것입니다.

서울은 교통이 복잡한 도시이다 보니 도로인프라의 확충이 중요합니다. 한강에서 강북과 강남을 이어주는 대교는 얼마나 많이 알고 있나요. 우리가 흔히 아는 반포대교와 한남대교, 동호대교, 영동대교, 청담대교 등은 서울의 다른 지역에서 강남으로 또는 강남에서 서울의 다른 지역으로 이동하기 좋게 만들어주고 있으며 올림픽대로로 이어지는 테헤란로와 도산대로, 강남대로는 경부고속도로를 타고 지방으로의 이동도 편하게 만들어 줍니다. 그 옛날 과거에서부터 계획되어 만들어진 곳이라 골목길의 도로 확충마저 블록화가 잘 되어 있다는 점도 장점으로 꼽을 수 있습니다.

“주거인프라도 구축이 잘 되어 있는 강남”

강남은 아파트나 주택과 같은 주거인프라도 비교적 좋은 편에 속합니다. 강남으로 주거하는 사람들이 몰리는 이유는 그곳에 살아가며 삶을 더욱 편하고 윤택하게 해줄 주거 외적인 인프라가 잘 구축되어 있는 것이고 대치동과 같은 8학군, 명품학군은 사람들을 더욱 강남일대로 몰리게 하는 본거지라 볼 수 있습니다. 교육열이 강한 것으로는 세계 어느 곳에 내 놓아도 빠지지 않기 때문에 주거인프라와 학군인프라는 같이 묶어 봐야 합니다. 지방자치제의 도입과 관할청의 복지사업 또한 탄탄하기 때문에 인프라를 좀 더 넓게 본다면 여기에 속할 수 있습니다.

대형마트와 백화점과 같은 쇼핑시설뿐만 아니라 병원과 같은 것들은 주거 외적인 인프라로 볼 수 있습니다. 꼭 필요한 것들은 아니지만 편의를 위한다면 이 또한 한 번은 따져봐야 할 것 입니다.

해외에서도 서울을 가로지는 한강을 앞다투어 자랑할 만큼 복잡한 도심을 가로지는 시원한 물줄기는 보는 사람으로 하여금 감탄을 자아냅니다. 한강을 타고 만들어진 한강공원과 양재천 서리풀공원, 우면산, 시민의숲 등은 바쁜 일상 속 여유를 찾아줄 수 있으며 최근에는 공원 및 숲세권이라 들 관심을 받고 있습니다.

“주거와 교통에 그치지 않고 다양하게 존재하는 강남의 인프라”

이렇게 다양한 인프라의 구축과 확충은 부동산의 가치를 상승시키고 강남불패를 지지하는 요인으로 볼 수 있습니다. 강남의 인프라는 단순히 주거나 교통에 그치지 않고 다양하게 존재합니다. 사람들로 인해 구성된 인프라가 사람을 더욱 불러들이는 역할을 하는 것입니다.

​한번 구축된 인프라는 쉽게 변하지 않습니다. 시설에 관한 인프라나 교육과 문화적인 것 또한 쉽사리 가치가 변하지 않으며 이 요인들이 거주자의 삶을 풍요롭게 만들며 외부로부터 사람을 끌어들이게 됩니다. 교육과 문화, 시설에 관한 이야기를 빼놓을 수 없는 것이지요. 최근에는 자신의 여유에 관한 가치를 중요시 여기는 부분이 있고 이를 반영하고 따라가는 태도도 중요합니다.

강남권에 크고 작은 회사들이 몰려 있다는 것은 그만큼 일자리가 모여있고 그곳에 다니는 회사원들의 주거 수요가 끊이지 않을 것이라는 것을 뜻합니다. 회사들이 밀집되어 있는 곳에 오피스텔과 주택 또는 아파트 수요는 공급을 훨씬 넘어섭니다. 부동산에 대하여 잘 모르는 분들이어도 공급보다 수요가 앞지르는 것은 주택가격이 오를 수 밖에 없는 요인이라는 것을 알 겁니다.

“주민들의 생활을 뎌욱 편리하게 만들어 주는 근린생활시설”

근린생활시설이라는 것은 주택가 인근에 위치하여 그곳에 거주하는 주민들의 생활을 더욱 편리하게 만들어줄 수 있는 시설들을 말합니다. 조금 더 자세히 파고들자면 슈퍼마켓이나 소매점, 미용실, 목욕탕, 작은 체육관과 의원은 제1종 근린생활시설에 해당되며 동사무소와 파출소, 소방서와 같은 작은 공공시설들도 여기에 포함 됩니다. 제2종 근린생활시설은 일반음식점, 휴게음식점, PC방, 학원, 부동산중개업소, 사무실 등이 여기에 포함됩니다. 물론 일부 시설들은 바닥면적 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 빌딩을 갖고자 하시는 분들도 여기에 포커스를 맞추고 있을 분들이 많을 겁니다. 어떤 근린생활시설을 들일지는 다 다르겠지만 강남권 회사에는 우수한 인재들이 몰려있고 전국 어디든 연결되는 도로 인프라의 초입으로 볼 수 있기 때문에 사람뿐만 아니라 대기업과 다른 중, 소기업과 같은 다양한 회사들이 몰릴 수밖에 없습니다.

강남을 비롯한 강남3구 일대의 빌딩가격을 보면 공시지가에 대비하여 일정 시세의 토지가가 반영된 빌딩가액에 월세가 그 기대에 못미치는 수익률를 내는 기현상이 일어나는걸 볼수 있는데요. 이러한 기현상은 오르는 토지가액만큼 임대료 상승이 그만큼을 못 받쳐주기때문에 발생 하는 현상입니다. 강남빌딩에서 수익률이 4%대 나오는 빌딩은 정말로 좋은 빌딩 입니다. 물론 아무리 강남이라 할지라도 임차인이 쉽게 나갈지 공실 리스크가 어느정도 될지 여부를 체크하는게 기본이구요. 부동산 상권 전문가의 도움을 받아서라도 반드시 짚어야 하는 부분 입니다. 공시지가에 대비하여 일정 시세의 토지가를 반영했을 시 빌딩가액에 월세가 기대에 못 미치는 수익률을 내는 기현상이 일어나고 있습니다. 이러한 기현상은 차고 넘치는 수요에 비하여 땅값이 임차료를 못 따라가기 때문에 발생하는 현상입니다. 이러한 기 현상을 알고 있는 것도 강남빌딩시장에서 중요한 포인트입니다.

 최근 몇년간의 강남일대에서 벌어진 빌딩시장 추세를 살펴본 적 있으신가요. 저의 빌딩컨설팅 사례를 들여다 보아도 사옥용으로 강남일대의 빌딩용도로 사용하는 경우가 많습니다. 최근의 추세를 파악하는 것도 중요하게 여겨야 합니다. 사람들이 하는 대로 따라갈 필요는 없지만 추세를 파악하여 어는 점이 좀 더 득일지 판단할 이유는 충분하기 때문에 최근 부동산 시장의 흐름을 살펴보고 전문가에게 컨설팅을 받아 보시는 것을 추천 드립니다.

“강남을 중심으로 형성된 ‘강남 4구’”

강남구, 서초구, 송파구를 통틀어 ‘강남 3구’라 불렀는데요. 요즘은 도미노와 같이 번지게 되며 ‘강남 4구’라는 말이 나왔습니다. 강남구, 서초구, 송파구와 함께 강동구까지 들어가면서 강남 4구가 만들어졌습니다. 송파구는 아직 주변이 어수선하고 부동산에 있어 중요한 요인인 지하철역이 충분하지 않아 부각이 강남이나 서초보다는 부각이 덜 되었다는 점이 있습니다. 인프라 구축도 아직 다른 강남일대에 비하여 미흡한데요. 그럼에도 불구하고 송파구에 관심을 둔 사람들은 강남일대로서 지금도 끊임없이 개발이 이루어지고 있어 앞으로가 기대되기 때문일 겁니다. 다른 어느 지역보다도 기대가 되는 것은 강남일대라는 점, 강남불패를 이어나갈 수 있다는 점입니다.

 2018년, 2019년에 9호선 예정역들이 개통되면서 역세권이라는 강력한 인프라가 구축되었습니다. 그만큼 부동산적인 가치도 예상대로 치솟게 되었는데요. 단순히 역세권만을 놓고 보는 것이 아닌 롯데월드타워와 재건축단지의 신축아파트준공, 삼성역 현대자동차 사옥건물 준공예정 등과 더불어 부동산적인 가치가 오를 수 밖에 없는 요인들이 많습니다. 여기에 강남권이라는 점이 어우러지며 부동산적인 관점으로만 본다면 그 기대와 예상을 계속해서 이어질 것 같습니다.

이제는 더 이상 강남으로만 보지 않고 서초구와 송파구, 강동구까지 번져 나가 강남 4구가 만들어졌습니다. 떠오르고 있는 송파와 같이 강동에 대한 기대를 하지 않을 수 없는 상황입니다. 강남불패가 왜 사라지지 않는지는 여러 다양한 요인들이 있을 겁니다. 강남일대에 조성된 탄탄한 인프라 그리고 끊임없이 몰려드는 수요만 놓고 보아도 이는 그리 쉽사리 꺼지지 않을 것입니다.

“빠르게 바뀌는 세상 속에서 많은 것을 따져 봐야 하는 빌딩시장”

한치 앞도 모르는 세상 속에서 이러한 요소들을 보고 듣고 따지는 것은 전망을 보기 위해서 입니다. 앞으로 어떨지 예측을 하고 기대를 해도 좋은지 볼 수 있기 때문에 많은 사람들이 사소한 것이라도 놓치지 않기 위해 많은 것을 따져 보고자 합니다. 단순히 강남불패만을 보고 강남을 최선호 하라 할 수 없습니다. 그 어떤 주변의 대안에도 굳건히 가치를 올리고 있는 강남에 무조건 적으로 믿고 기대하라 하지 않습니다. 왜 강남불패가 사라지지 않는지, 왜 가치가 상승하는지를 둘러 봐보시길 바랍니다. 그 이유를 알았을 때 앞을 바라볼 수 있고 그 기대전망에 맞추어 기대하실 수 있을 겁니다.

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